Guide til Køb og Finansiering af Ejendom i Grækenland

Denne artikel fortæller dig om de vigtigste elementer af processen med køb af ejendom som hus eller lejlighed i Grækenland. Læs om de vigtigste omkostninger samt mulighederne for finansiering i Grækenland. Se også vores tidligere artikel om at købe hus og lejlighed i Grækenland.

Ejendomsmæglere: At finde bolig til salgs i Grækenland

Ejendomsmæglerne i Grækenland er domineret af mange små selvstændige virksomheder og kun få store mæglerkæder. Typisk er der ingen eksklusive aftaler mellem sælger og ejendomsmægler, så sælger sætter ofte sin ejendom til salg hos flere mæglere på en gang. Resultatet af det marked er, at den enkelte ejendomsmægler i Grækenland ofte ikke annoncerer deres boliger til salg med billeder og adresse – simpelthen for at undgå at køber og sælger smutter handlen udenom denne mægler. Det betyder selvsagt at boligsøgningen væsentlig mere langtrukken end hvad vi kender til i Danmark. Vær opmærksom på, at det er helt normalt, at en ejendomsmægler, som du aftaler besigtigelser af huse eller lejligheder med, beder dig underskrive et papir, som berettiger ham til sin kommission på omkring 2% af husets pris, hvis du på et tidspunkt skulle ende med at købe det.



Når du har valgt ejendommen som du vil købe

Når bolige er fundet skal den endelige pris forhandles og den totale købesum inklusiv omkostninger udregnes. Det er helt almindeligt, at der kan forhandles et afslag på op til 10% af den oprindelige pris. Omkostningerne ved huskøb er temmeligt høje i Grækenland. De væsentligste omkostninger er er:

Ejendomsskat i forbindelse med køb af ejendom i Grækenland

Normalt skal køber betale 10-11% skat af købesummen, som aftales i kontrakten, men for EU-borgere, som selv er bosiddende i Grækenland kan der blive tale om hel eller delvis fritagelse for denne skat, hvis der er tale om et førstegangskøb, og hvis ejendommen fungerer som egen bolig. Din præcise situation skattemæssigt bør du afklare med din advokat i forbindelse med handlen. Skatten udregnes af kontraktens købesum, som ofte er meget lavere end den faktisk aftalte købspris.

For at købe ejendom i Grækenland kræves det, at du har et ”skatte- identifikationsnummer” hos skattemyndighederne i Grækenland. Det kan du enten hente selv ved at henvende sig på skattekontoret eller med din advokats assistance.

Advokat til ejendomshandlen i Grækenland

Som køber er det din pligt at du lader dig repræsentere af en advokat. Du må så hurtigt som muligt i processen aftale med en advokat, at han skal hjælpe dig, så han kan tjekke om ejendommen er fri for hæftelser, kontrollere købskontrakten samt bistå med øvrig juridsk rådgivning. Advokatsalæret veksler en del og ligger typisk fra en til to procent af købesummen i kontrakten og helt op til fire procent. Hvis advokaten skal lave yderligere juridisk arbejde for dig som køber, skal du regne med flere advokatudgifter. Derfor er det vigtigt, at der på det første møde med dig og din advokat bliver aftalt en endelig pris og hvilke opgaver han skal klare for dig.

Græsk Notar

Alle ejendomshandler skal underskrives sammen med en notar der verificerer handlen og registrerer det nye ejerforhold. Notaren er også ofte den der udarbejder købsaftalen i samråd med sælgeren og dennes advokat, men køber er selv ansvarlig for at udpege den notar, der skal bruges, og køber bærer også omkostningerne som ligger på 1,2 procent af kontrakt-købesummen. Oven i skal lægges 0,5% til registreringen af det ændrede ejerforhold hos myndighederne i Grækenland.

Tilstandsrapport

Det er desværre ikke muligt at få udarbejdet en egentlig tilstandsrapport i Grækenland, som vi kender det fra Danmark. Men det er alligevel vigtigt at du som køber allierer dig men en dygtig ekspert, der kan hjælpe med at gennemgå ejendommen for eventuelle skader, fejl og mangler, og som kan rådgive omkring den generelle tilstand af boligen. Dette kan klares for mellem 200-500 Euro.

Finansieringsomkostninger

Størrelsen på finansieringsomkostninger kommer an på lånet og i hvilken bank det optages. Dog er den væsentligste omkostning den samme i alle græske banker. Gebyret til staten for registreringen af pantet til lånets sikkerhed ligger på 0,85 procent af købesummen. Bankerne registrerer oftest et pant der udgør 120-130% of lånebeløbet.

Hvis købesummen overføres fra Danmark, bør du sørge for at få modtagerbanken til at udstede en pink slip som gyldigt bevis for at købesummen er korrekt overført, sådan at man ikke senere risikerer at skulle betale indkomstskat af købesummen i Grækenland (primært for danskere bosiddende i Grækenland).

Finansiering i Grækanland

Konkurrence imellem de græske banker er meget hård og priserne er faktisk meget konkurrencedygtige sammenholdt med lån i Danmark. Hidtil har kun få banker været interesseret i at yde lån til danskere bosiddende udenfor Grækanland, men det er heldigvis nu ved at ændre sig. Danskere bosiddende i Grækenland kan låne på lige fod med grækerne, dog kan papirarbejdet i visse tilfælde være en del tungere i den situation.

Løbetiden for et bolig lån er maksimalt 40 år, og boliger kan generelt belånes op til 80%, men i nogle tilfælde helt op til 100%. Boliglån er enten med variable renter eller med fast rente for en kortere eller længere årrække. Lån optages typisk i EUR, men på grund af den noget lavere rente er lån i Svejtserfrank ved at vinde terræn. Lånene er ikke som du kender det i en kreditforening i Danmark, hvor det er baseret på obligationer: De minder mere om almindelige banklån med pant. Den største konkurrencefaktor er rentesatser, hvorfor flere og flere banker forsøger at vinde kunder ved at tilbyde en meget lav rente for de første 1-3 år af lånet, hvorefter renten kan ændre sig til et nærmere specificeret niveau defineret af banken. Man i den forbindelse passe på, da det ofte er forbundet med store udgifter at afdrage hurtigere eller at indfri lånet før tid.

Denne guide er venligst leveret af Best Loan i Athen:

”BEST LOAN”, som er danskejet og tilbyder uafhængig rådgivning og formidling af boliglån i Grækenland uden beregning for låntager. Vi klarer også papirarbejdet i forbindelse låneansøgningen og låneoptagelsen, og vi kan henvise til advokater samt notar.
Kontakt BEST LOAN for en uformel og uforpligtende samtale:

Info@bestloan.gr
Tlf: +30 69 41 49 70 79 (Brian Jørgensen / mobil)
Brian Jørgensen
Athen
Adm. Dir. / ejer

BEST LOAN

Du er også velkommen til at stille et spørgsmål her i kommentarfeltet:

16 tanker om “Guide til Køb og Finansiering af Ejendom i Grækenland”

  1. Vi har købt, i horisotalt ejerskab, 7 ferielejligheder på Lesbos. Nu er en taverna og et privat hus, som ligger på grunden til salg. Vi vil sælge vort hus i DK, men vi har stadig ikke penge nok til at købe taverna og hus. Kan du rådegive os?? Vi hyrer dig gerne, hvis du kan vejlede os.

  2. Hej Dorthe,
    Det lyder spændende med de 7 ferielejligheder og nu muligheder for at købe både Taverna og hus på sammen grund. Vil det dermed sige at i kommer til at eje hele grundstykket 100% hvis i køber både hus og taverna?
    Der er en række faktorer der afgør hvorvidt i vil kunne opnå tilstrækkelig finansiering, såsom størrelse af udbetaling, belåningsværdi fastsat af banken, ejerskab samt kreditvurdering af jeres finansielle situation. Jeg vil gerne rådgive jer videre, men foreslår at i kontakter mig på b.jorgensen@bestloan.gr da jeg er nødt til at have mere specifikke oplysninger for at kunne hjælpe videre.
    Venlig hilsen
    Brian Jørgensen

  3. Jeg vil gerne købe ferielejlighed på 75 kvm på 1.sal i Litochoro. Huset er bygget for c.2 år siden. Forlanget pris er 130.000 euro. Hvor stor afslag tror du kan jeg få?
    På forhånd tak for svaret.
    MVH.lilita

  4. Hej Lilita,

    Det er meget svært at sige, men jeg mener at der i dagens marked godt kan opnås et afslag på mellem 10 og 15% afhægigt af hvor deperat sælger er. Start med at byde omkring 105.000 og se hvad der sker.
    Held og lykke.
    Brian

  5. hej brian…

    vi har kigget på en ejendom på skiathos og den ser ret fornuftig ud…mit spørgsmål er nu ang finansiering….vi vil meget gerne finansiere det så billigt som muligt og hvad tror du vi skal regne med.

    Asking price er:90.000 euros men tror jeg byder 75.000 så må vi se hvad der sker…..

    hvis vi får et ok på pris under 90K hvad tror du et køb kan koste både omkostningsmæssigt og finansieringsmæssigt….

    på forhånd tak for hjælpen.

    PS: vi kan afdrage ret godt pr måned.

  6. Hej Lars,
    Først og fremmest, godt valg af ø, dejligt sted.

    På baggrund af de oplysninger du har givet, kan jeg ikke give dig et præcist svar på hvad dine købsomkostninger vil beløbe sig sig. Men du kan få en god indikation ved at læse artiklen ovenfor.

    Finansieringsmæssigt er situationen lidt kaotisk i Grækanland pt. Stort set alle banker har strammet op på deres kreditpolitikker og hævet priserne over det seneste år. Det gode er at Euribor, som er den rente som bankerne baserer deres rentesatser på, er faldet markant over det sidste halve år. Dermed kan vi nu finde finansieringsløsninger til omkring 3%!!

    Alle banker har restriktioner på hvor store lån de må/vil yde i forhold til ejendommens værdi. Hvis ikke du er bosat permanent i Grækenland, er det ikke unormalt at der maks kan ydes et lån på 65%, af den værdi som banken mener at ejendommen har. Er du permanent bosat i Grækenland kan du opnå en højere belåningsprocent.

    Afhægigt at belåningsværdien af ejendommen og betinget af at banken kan godkende din økonomiske forhold, vil du derfor kunne opnå et lån på 58.000 (65% af 90.000) til 3%. Over eks. 15 år giver det en månedlig ydelse på 400.

    Håber mit svar hjalp dig lidt. Ellers skriv til mig på b.jorgensen@bestloan.gr.

    Brian

  7. Hej Brian.
    Vi har været ude at se på en lejlighed på Samos. Det, må vi sige, er vores drøm. Lejligheden er bygget i år og koster 165.000 Euro. Vi håber at kunne forhandle den ned med 15% altså til ca. 140.000 Euro.
    Hvis det lykkes, kan vi ud fra dit svar til Lars Lindholm d. 27. sep. regne ud, at vi kan låne ca 90.000 Euro i en græsk bank.
    Nu er det, vi beder om din hjælp til at få svar på flg.:
    Hvilke og hvor meget skal vi regne med i omkostninger?
    Er det gennem vores bank i DK, vi skal søge om et lån i en græsk bank?
    Trods det, at det er nybyggeri, vil det så ikke være klogt at få en byggesagkyndig til at gennemgå lejligheden for evt. mangler? Hvor skal vi henvende os?
    Hvilke forsikringer skal der tegnes?
    Hvor meget tror du, omkostningerne vil være , hvis vi beder BestLoan om at ordne alt papirarbejde vedr. lån, advokat og notar?
    I tilfælde af dødsfald overgår lejligheden så til arvingerne eller til den Græske Stat?
    På forhånd mange TAK for hjælpen.
    Vi glæder os til at læse dine svar.

    Med venlig hilsen
    Annette Og Per

  8. Hej Annette og Per,
    I kan vælge at tage lån hjemme i Danmark eller her i Grækenland. Jeg arbejder KUN med de græske banker, da de danske ikke tager pant i ejendomme i Grækenland, så det kræver at i har en ejendom i Danmark hvis i låner gennem en dansk bank.

    Ud fra oplysningerne ovenfor kan jeg ikke give jer en præcis beregning af omkostningerne samt ejendomsskat (som er den største post og beregnes ud fra den “offentlige” værdi). Tinglysning koster 0,875% af 120% af lånets hovedstol.

    Det er altid klogt at tage en byggesagkyndig med ud at kigge ejendommen efter. Jeg kender desværre ingen der arbejder på Samos.

    Det er også vigtigt at i undersøger i hvilken udstrækning ejendomme er lovlig, men det er noget advokaten kan hjælpe med.

    I skal tegne en husforsikring der bl.a. dækker brand. Det kan gøres direkte i et forsikringsselskab eller vi kan arrangere det i banken hvor i ender op med at tage boliglånet.

    I skal ikke betale gebyr til BestLoan – omkostninger til Notar og Advokat kan i læse om ovenfor. Jeg vil råde jer til at finde en advokat på Samos der kender de lokale forhold. Alternativt kan vi bruge en fra Athen.

    I skal ikke være bange for at ejendommen tilfalder den Græske stat ved evt. dødsfald. Typisk overgår den til arvingerne.

    Jeg vil gerne hjælpe jer med at optage lån i Grækenland, så jeg foreslår at i skriver til mig på b.jorgensen@bestloan.gr, når i er klare til at starte processen. Så kan vi snakke mere præcist om priser og lånealternativer. PT. kan der lånes til omkring 3%.

    Held og lykke med købet.

    Med venlig hilsen
    Brian Jørgensen

  9. Hej Brian.
    Jeg tænker at flytte til Grækenland, nærmere betegnet Varkiza v. Athen, i første omgang bare i en periode på et par år for at se om det kan fungere.
    jeg har udset mig en lejlighed her i Varkiza ( er pt udstationeret her for et par mndr),men tænker på at leje den med forkøbsret. jeg har forstillet mig at man kunne lave en aftale med ejeren at en del af lejeprisen bliver trukket fra ved en evt handel.(1)Er det nogen man praktisere her i landet ??
    Jeg har haft en kort dialog med ejeren omkring prisen, han forlanger 1500 euro pr md for leje, og ca 340 000 ved køb. lejligheden er ca 100 kvm i to plan, udsigt over Varkiza strand fra en temmelig stor terrasse. (2)er det rimeligt, det virker som lidt i overkanten!

  10. Hej Carsten,

    Kender godt Varkiza. Super dejligt sted. Lidt langt ind til centrum, men ok.

    Hernede er det kun fantasien der sætter grænsker for hvilke aftaler du kan lave med udlejer/sælger. Hvad der holder i retten er nok en anden sag. Men det du nævner er jo i bund og grund blot en del af forhandlingerne om prisen af ejendomme, så inddrag endelig betaling af lejen. Ingen problemer.

    Prisen for lejligheden afskrækker mig ikke. Varkiza er ikke et billigt sted og med stor altan og med udsigt over stranden lyder prisen ikke alt for høj. Prisen afhænger selvfølgelig også af andre ting, så som stand, nabolag, bellighed i forhold til trafikstøj. Start dog med at byde min. 15% under hvis du ellers kan affinde dig med prisniveauet.

    Held og lykke med det.
    Med venlig hilsen
    Brian Jørgensen

  11. Overvejer stærkt at købe en bolig på Samos, men hvor starter jeg ang. lån til boligen.
    Ser ikke ud til danske kreditforeninger vil låne en penge til bolig i Grækenland.
    Er det for dyrt og evt. for besværligt at låne i bankerne i Grækenland

  12. Hej Jette,
    Du har ret, de danske kreditforeninger vil/kan ikke tage ejendomme i Grækenland som sikkerhed for et lån.
    Det er ikke for dyrt at låne i Grækenland, men som du selv antyder er det mere besværligt og i disse tider stille de græske banker større krav til låntagers økonomi. Bla. skal du forvente at have 40% i udbetaling (mod tidligere 20%) samt kontanter til dækning af omkostninger ved købet.
    Hvis du vil er du velkommen til at sende mig en email på b.jorgensen@bestloan.gr så vi kan drøfte dine muligheder for lån.
    Venlig hilsen
    Brian

  13. Hej Brian,

    Hvordan ser det ud på det græske boligmarked i disse tider, hvor staten er ved at gå bankerot?

    JEg overvejer at kigge på en lejlighed i Grækenland, evt på en af de dejlige øer. Men er priserne faldet? Er de på vej ned? Hvad sker der?

    HVordan står bankerne i denne tid?

    Vh
    Lasse E

  14. HejBrian

    jeg har tænkt mig at købe en landbrugs jord, men jeg kender ikke en ting om reglerne omkring den, jeg har mange spørgsmåle jeg vil stille dig/hvis jeg køber sådan en kommer jeg til at ejer det hel? hvad med bopælspligt er det det sammen som i denmark eller ej?hvordan kan jeg finde en god advokat der kan tale dansk?

    På forhånd tak kamaran

  15. Hej Brian
    23/11-12
    Vi er en famillie på 4 personer. Vi har tænkt på at investere et hus i Grækenland (Kreta eller en anden Ø). Vi har nogle spørgsmål vedr. Finansiering hvor er det bedst at købe, hvordan vi skal gribe det hele an, hvor stor en udbetaling skal vi selv komme med. Vi tænkte at du måske kunne komme med nogle gode råd og være behjælpelig med prosessen så vi ikke kommer galt afsted.
    Med Venlig Hilsen
    Philip Amsler

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive offentliggjort. Krævede felter er markeret med *